改革初期，邓小平同志几乎同时谈到住房改革和农村实行包产到户改革的问题，而且讲房改在先(1980年4月2日) ，讲包产到户在后(1980 年5月31日) 。但由于多种原因，包产到户在农村得到迅速推行，而房改直到1987年才开始搞提租改革。农村实行包产到户后，一通百通，各方面都发生了根本性变化; 房改10 年来虽取得了很多成绩，但城镇住房制度至今未转到与市场经济体制相适应的轨道上。对比这两项改革的历程，从中可以得到一些启示。

农村改革的一条基本经脸是：改革要使大多数群众获得实际利益。这样才能得到大多数群众的真心拥护，改革才能比较顺利进行。农村改革把土地使用权分给农民，使农民得到自主权和实惠，所以农村改革就进行得比较顺利。而城市改革则比较艰难，恐怕在设计思路上有问题，总想通过改革从群众那里先拿一点，结果群众不支持，进展就难了。

城镇住房制度改革要运用农村改革的这条基本经验。国家和单位要下决心把现有的名义公有、实是私用的住房中的绝大部分，以成本价并按工龄打折扣的优惠形式卖给职工，使绝大多数职工拥有自己的住房，实现居者有其屋，做到了这一条，大约可以使70 % 以上的职工得到实惠。有了这个基础，房改的其他方面，如住房商品化、市场化、社会化等等就可以顺利进行。

关于把公房卖给职工，近十年来一直争论不休，卖了又收，卖卖停停,至今莫衷一是。争论主要有两点：

其一，把会有住房卖给个人，这不是住房私有化吗？ 正是。住房是和彩电、冰箱一样的消费品。生活资料私有，同生产资料私有是两回事。

其二，把公房卖给个人，这不是化公为私、国有资产流失吗？不是。第一，我国从50年代中期实行计划经济体制以来，长期实行低工资制，工资中基本未含住房消费这一块，国家把工资中的住房消费这一部分作了隐性扣除，造了房子再分给干部职工。可见千部职工工龄越长，在公有住房中沉淀的工资越多，所以按工龄打折扣买房是合理的。第二，现在所谓公有住房实际是职工私住的，对国家和单位来说不仅没有利益收人，而且所收的低房租还不够管理和维修的费用，每年还要花数十亿元补贴。把名有实无的公房作价卖给个人，实际是卸了大包袱。

牵牛要牵牛异子，改革要抓住关链环节。农村改革从一开始抓住把土地使用权分给农民这个关键，城镇住房改革的关键是停止无偿福利分房。这些年提房租给补贴，折价卖房，提取住房公积金，合作建房，建设安居工程等，花了很大力气，取得了很好的成绩。但所有这些都只是打外围战，并未改变原有的城镇住房制度的格局。

只要不停止无偿福利分房，旧的住房体制的核心部分未变，新的住房制度就建立不起来，住房商品化、市场化、社会化的目标就实现不了。新房不断进人旧体制，既增加国家负担，也增加房改难度，加大了房改的成本。由建筑单位建房，行政、企事业单位买房分房，而单位买房并不在意房价的高低,只要能够筹集到经费，只要单位里要房的职工呼声高，无论2000元一平方米还是5000元一平方米都要买，住房价格不是真正由市场供需关系决定,商品房价偏高、偏低的问题就解决不了。广大干部和职工无房的等着分房,有房的等着分大房、好房，手里的资金就涌向汽车、家电和其他消费品，商品房市场没有最主要的顾客，商品房市场就形成不了; 住房商品市场旺不起来，住房建设这个新的经济增长点就增长不起来。

房改关系到所有城镇居民的切身利益，涉及到许多部门、单位的利益和关系，需要具有权威性的领导机构来实际运作。农村改革初期，中央关于农村要改革的方针定了，广大农民要求改革的积极性很高，在实践中创造出包产到户、包干到户等好形式，但对这一涉及到农村人民公社根本制度的改革，许多人或出于认识问题，或出于本部门、本单位及自身的利益关系，不予支持，甚至阻挠。 改革出现了中间梗阻。幸好有邓小平同志的有力支持，有万里同志领导的农委和后来的农村政策研究室的实际领导，三年时间，在全国实行了家庭联产承包责任制。

城镇住房制度改革涉及到3.5亿城镇居民的切身利益，涉及到财政、银行、城建、国有资产管理、规划、土地等部门的利益关系，涉及到几百万个行政、企事业单位同广大职工的利益格局，需要有一个中央领导直接支持的权威性的实际工作机构来实际操作。例如要停止无偿福利分房，选择什么时候停止，在什么时候宣布此项决策比较合适，如何对广大职工解释清楚这样做的原因，以及停止无偿福利分房以后的一系列后续工作的安排，新的住房如何启动，住房建设这个新的经济增长点如何培育，都要由这个工作机构去研究、去回答、去做。