马克思在一个世纪前就告诫世人要警惕市场对公民社会的巨大侵蚀力。30年来，中国改革的基本原则一直是“国家退场，释放市场力量”。时光流逝，中国的市场化改革取得了巨大成就，但经济建设与社会建设之间的巨大落差已经影响了改革深化的步伐，波兰尼“双重运动”命题在今天的中国获得了极强的解释力，中国地产业发展史就是此命题的例证。

中国社会趋向“地产化”

1999年，国家明确规定全国各地全面停止实物福利性分房，单位组织基本上和住房提供者的角色脱钩，剥离单位社会职能的市场化改革成为城市房地产市场生发的原动力。时至今日，短短10年，中国房地产成为年产值达43995亿元、约占GDP13%的巨大产业。在这个产业链条中，仅2009年一年全国土地出让金总额就达15000亿元，占全部产值的1/3强。与房地产业急剧膨胀相伴随的是银行贷款的繁荣，2009年新增房地产贷款达2万亿元，占全部贷款的20.9%，其中个人住房贷款占69.7%，在个人消费贷款中，房地产贷款则占81%。至此，房地产业通过土地与商品房将政府、市场以及民众紧紧地捆绑在一起：开发商通过货币购买占据强势地位，而民众由于刚性需求处于弱势地位，一个被市场绑架的地产社会就此初具形态。因而，有学者惊呼中国社会已经房地产化，社会治理结构房地产化、经济结构房地产化与社会生活房地化三方面为其特征。

与地产业相关的土地转让分为三大类：公益性、工业性和经营性，分别采取划拨出让、协议出让和招拍挂的出让方式。对于公益性土地出让及工业性用地的开发，各地政府会限制地价与用途，地产利润有限。而地产业的主要利润源自于商住用途的经营性用地开发，而正是这部分与民生密切相关。因此从这一点来说，地产业兼有市场性与社会性的双重角色：一方面是拉动国家经济增长的强力引擎；另一方面又承载着社会道义，是公民权的重要内容。这种双重性使地产社会充满了风险，也使地产社会的治理和调控面临着极大的困难。

地产社会面临风险

中国地产社会风险的形成是基于以下几个方面：其一，地产业是资本密集型产业，对其他相关产业的拉动基本上依赖投资，但与工业产业不同，地产业不会直接生产剩余价值，凝结于其中的财富神话实质上是财富在不同群体之间的配置与位移。其二，地产业的竞争属于垄断性竞争，所以地产企业的核心竞争力不在于末端产品的开发上，而在于土地垄断权的争夺。这种竞争格局导致资本不惜一切代价竞标争地，带来地价暴涨。其三，资本“非理性”式投资地产业是因为相对刚性的需求给地产业带来的暴利承诺，由此导致的滚雪球效应吸引了越来越多的流动资本涌入。这赋予地产业极强的投资性与投机性，于是出现了高达26%的空置率与85%城市社会成员无力购房同时并存的怪现象。其四，产能过剩情况下的投资渠道压缩。目前，中国经济增长80%左右是靠基础投资拉动的，而消费需求的萎缩与不振使竞争性产业的利润空间急剧下滑，这成为游资流向股票市场和地产市场进行投资与投机逐利的一股重要推力，甚至有些实业企业也转向地产业从而弥补主营业务利润下降所造成的损失，近期地产市场上出现的大量实业企业转资涉足地产业的事实就是一个例证。
    地产社会的风险除体现在众所周知的金融风险、社会与政治风险外，更大的风险是地产业巨大的投机泡沫带给中国未来实业产业升级与经济发展模式的影响。经济学理论告诉我们资本逐利的最有效手段在于其流动性，迅速且高额的回报率使中国地产业成为一个巨大的吸金池，诱使大量的企业、银行及民资游资进入其中逐利。所以大量的实体企业将资本分流到房地产业当中。实体企业涉足地产业基本上有两种驱动力：一是较之制造业，地产业来钱更快；二是企业实体产业的利润下滑，投资地产业以弥补实体投资的损失。于是，全球经济危机冲击下的中国经济出现了奇怪的冰火两重天：一面是大量实体尤其是出口加工企业业绩惨淡、利润急剧下滑，另一面是股票市场与地产业市场的火爆；一边是大量实体企业（尤其是民企）因资本严重短缺而陷入倒闭的边缘，另一边是巨大的产能过剩。对全球激烈竞争格局下实体经济振兴的底气不足与对地产业的投资回报信心膨胀形成了强烈对比。对实体企业而言，地产业利润与实体产业损失的互补性扼杀了企业进行长期投入与创新的动力，为企业的产业升级埋下了隐患，直接影响到中国经济模式的转型。如果地产业与其他产业争利的格局不改变，全球金融危机越深入，国外消费越疲软，中国的地产业投资就会越繁荣，可以预料或许再过30年，这种潜伏的风险将会凸显出来。

调控地产社会

所以，地产业的风险实质在于“经济绩效”与“社会保护”之间的碰撞对冲，国内消费疲软与资本流动性过剩是地产业急剧膨胀的强催动力。市场所带来的购买力差异引发了社会群体分化，中国社会的自我保护能力在市场的巨大冲击力面前不堪一击。因此，要看到地产业对国民经济的巨大贡献。简单地采取打压政策或剩余性补救制度无法实现地产业的良性发展，必须将地产业置入整个产业发展模式中来进行理性的审视方能洞悉其中的行动逻辑与病理。丰富资本投资渠道、转换经济发展模式以及藏富于民，从而在经济建设与社会建设之间寻求一个能兼顾各方利益的均衡区间，或许才是建构一个健康产业秩序的根本出路。

（作者单位：南开大学社会工作与社会政策系）